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영끌, 패닉 바잉, 전세보증금 사기 피해…
우리에게는 또 다른 선택지가 필요하다

주거 불안을 해소하는 사회주택의 모든 것!

★ 전세사기피해대책위 공동위원장 이철빈 강력 추천!
★ (현)경기도 정책개발 자문관 저자가 전하는 가장 현실적인 주거권 이야기!

* “이 책을 읽는 모두가 ‘월세-전세-(아파트)매매’라는 주거 사다리 환상에서 벗어나 사회주택이 보편적인 주거로 자리 잡은 사회, 세입자로 살아도 충분히 괜찮은 사회에 살게 되기를 바란다.”_이철빈(전세사기피해대책위 공동위원장)

전세보증금 피해 사기, 영끌, 비싼 집값, 대출까지…
이번 생에 ‘내 집 마련’ 할 수 있을까?
주거 불안에서 벗어나고픈 이들을 위한 ‘사회주택’ 안내서!

대한민국의 자가거주율은 55%를 넘어섰고, 주택보급률 역시 100%를 돌파했다. 그러나 그중에서 내가 ‘살 수 있는’ 집은 쉽게 찾아볼 수 없다. ‘내 집 마련’을 향한 개인의 노력은 낡고 오래된 주거 정책 문제에 발목을 잡혀 발전 없이 답보 상태에 머물러 있다. 피해 사기를 겪지 않고, 영끌을 하지 않더라도, 모두가 안전하고 마음 편하게 집을 살 순 없을까? 그런 사회를 만들어 갈 순 없는 걸까?
『어쩌면, 사회주택』은 오랫동안 대한민국의 주거 현실을 목격해온 (현)정책개발 자문관인 저자가 ‘사회주택’을 바탕으로 실질적인 주거 선택지에 관한 개념과 방안을 전한다. 저자는 자신이 직간접적으로 경험한 ‘주거 문제’가 더 이상 개인의 역량에만 의지할 수 없는 영역임을 단호하게 전한다. 전세보증금 피해 사기를 비롯한 혼란하고 막연한 문제의 중심을 꿰뚫어, 어째서 사회주택이 해결책이 될 수 있는지 그에 뒷받침되는 실제 사례를 함께 살펴볼 수 있다. 저자는 우리에게 다소 낯선 개념인 사회주택을 쉽고 간결하게 소개하되 다양한 측면의 주거 문제에 대해 왜곡되지 않는 관점을 유지하면서 현실에 맞닿아 있는 대안으로써 사회주택을 강조한다. 이처럼 『어쩌면, 사회주택』은 “좋은 사회가 좋은 주택을 만든다”는 믿음으로, 보다 나은 주거권을 희망하는 모든 이들이 깊이 있게 살펴볼 수 있는 단 한 권의 주거 안내서가 되어줄 것이다.

이분법적인 주거의 시대는 끝났다
우리에게는 또 다른 선택지가 필요하다
‘사회주택’이 제안하는 새로운 주거 패러다임!

공공과 개인이 만나 결실을 이루는 ‘사회주택’은 조금 낯설다. 그러나 사회주택은 기준에 따라 공공임대주택, 다세대주택, 셰어하우스와 같은 이름으로 이미 우리 곁에 구체적으로 존재하고 있다. 저자는 주거로 시작해 출생과 노후, 돌봄까지 명칭에 얽매이지 않은 다양한 사회주택의 역할과 기능을 넓혀 개인과 공동체의 삶의 질을 높이는 방안을 함께 소개한다.
우리 사회에서 집이란 월세 혹은 전세의 방식에 머물러 ‘빌려 쓰는 비싼 물건’이란 인식이 강하다. 그중에서 전세를 ‘주거 사다리’ 삼아 자가 마련을 하고자 하는 이들의 사정과 제도적인 배경은 간과할 수 없는 주제다. 그러나 우리에게 『어쩌면, 사회주택』이 필요한 이유는 더 많은 콘크리트를 소유하기 위함이 아니라, ‘사람답게 살 수 있는 집’의 가치 때문이다. 이에 사회주택은 실제적으로 겪은 적 없던 주거 경험과 주거권 확장의 의미를 전면으로 내세워 우리 사회의 주거 문제를 재점검하도록 만든다. 여러 종류의 라이프스타일과 지역 커뮤니티, 그 속에서 자연스럽게 연대하는 주민 구성원까지 삶의 영역을 다채롭게 확장하여 단조로운 공간 이상의 ‘집’을 제안한다.

“좋은 주택이 좋은 사회를 만든다.
사회주택이 해결하려 했고 여전히 해결하려는 과제들이야말로
지금 우리 사회의 ‘집 걱정’의 본질에 닿아 있다.”

콘크리트 그 이상의 기능을 넘어
출생과 노후, 돌봄을 아우르는 집의 의미를 다시 ‘짓다’!

『어쩌면, 사회주택』 1장에서는 우리나라에 존재하는 독특하고 신기한 전세 제도의 이면을 살펴보면서 이분법적으로 나눠진 주거 선택지에서 벗어나 새로운 패러다임의 필요성을 언급한다.
2장에서는 사회주택의 개념을 쉽고 구체적인 예시를 통해 살펴볼 수 있다. 우리 곁에 가까이 존재하는 사회주택의 등장 배경은 무엇인지 그 유형들을 이어서 읽어볼 수 있다. 더불어 우리나라보다 사회주택의 개념을 먼저 도입하고 널리 시행하고 있는 해외의 사례를 통해 ‘새로운 주거 선택지’로써의 사회주택을 체감할 수 있는 장이다.
3장에서는 여러 종류의 사회주택과 실제 입주민의 이야기를 소개한다. 저렴한 임대료는 사회주택의 핵심 가치이지만 ‘좋은 집’을 만드는 것은 오직 비용 측면에만 그치지 않는다. 다양한 이유로 사회주택을 ‘집’으로 선택한 이들에게 그 기대를 저버리지 않을 수 있는 것은, 사회주택이 우리 모두에게 “사람답게 살 권리”가 있음을 간과하지 않기 때문이다. 내 집에서 안전할 수 있다는 것, 쾌적한 공간에서 이웃과 건강하게 소통할 수 있다는 것, 취미를 공유할 수 있는 커뮤니티시설과 장애인과 비장애인 모두에게 편리할 수 있도록 디자인된 구조까지! 사회주택이 꾸준하게 지키고자 하는 의도에 합리적인 주거 환경 그 이상의 가치가 있음을 살펴볼 수 있는 장이다.
4장에서는 과거와 현재를 거쳐 사회주택으로 떠올려볼 수 있는 미래의 주거 형태를 다룬다. ‘내 집 마련’에 매몰된 사회에서 사회주택이 꿈꾸는 미래는 다음과 같다. 기후 친화적인 건물을 만들어 환경 보호에 기여하고, 고령화 시대에 발맞춰 노령인구와 장애인, 약자와 함께 살아갈 수 있는 공간을 만드는 것처럼 주거에 관한 기존의 개념을 전환하는 대안을 제시한다.
저자는 이와 같은 미래가 필연적으로 마주할 수밖에 없는 현실임을 강조한다. 그에 대비하기 위해서는 삶의 가장 근본이 되는 ‘주거’의 중요성을 우선시해야 한다는 점 역시 지금 시대에 우리가 『어쩌면, 사회주택』을 읽어야 하는 이유일 것이다. 그리하여 많은 독자들이 ‘내가 살고 싶은 집’ ‘내가 살 수 있는 집’을 재정의하는 그 의미 있는 순간에 사회주택이 함께하길 기대해본다.
이로써 『어쩌면, 사회주택』은 오랫동안 편안하고 즐겁게 머물 수 있는 ‘집’의 가치와 그곳에서 삶을 이어 나갈 ‘사람’을 위한 여정의 첫 문을 열어나갈 것이다.

이철빈(전세사기피해대책위 공동위원장)
전세 사기를 경험하며 여러 대책을 외치다 마주한 반응 중에 ‘그렇게 하면 임대인이 전세를 안 놓는다’ ‘전세가 없어지면 결국 임차인 손해다’라는 말이 꽤 많았다. 이 책은 전세 사기를 수습하고, 수명이 다한 전세 제도를 넘어설 대안으로 사회주택 확충을 제시하고 있다. 사회주택이 세입자 친화적인 주택을 만드는 것에 그치지 않고, 매력적인 커뮤니티와 사회적 돌봄, 기후 위기 대응의 거점이 될 수 있음을 알게 되었다. 이 책을 읽는 모두가 ‘월세-전세-(아파트)매매’라는 주거 사다리 환상에서 벗어나 사회주택이 보편적인 주거로 자리 잡은 사회, 세입자로 살아도 충분히 괜찮은 사회에 살게 되기를 바란다.


우리가 내 집 마련을 원하는 이유는 벽돌과 콘크리트 자체를 소유하고 싶어서가 아니었습니다. 안정적으로 양호한 주거 환경에 거주하면서 노후에 대비할 수 있다는, 자가 소유를 통해 얻는 더 큰 근원적인 가치 때문이었습니다.
그렇다면, 사회주택을 통해서 더 많은 사람이 보다 나은 주거 환경에서 살 수 있게 된다면 어떨까요?
노후 대비에 대한 걱정이나 자녀 독립 시에 전세금이라도 마련해주어야 한다는 부담에서 벗어나고, 아이를 키울 엄두도 낼 수 있으며, 에너지를 생산해서 생활비를 줄이고 기후 위기에도 대응하는 주택에서 살 수 있게 된다면 어떨까요?
그렇게 되면 패닉 바잉이나 영끌도 추억의 용어가 될 수 있겠죠. 언젠가는 1인가구가 될 나 자신이나 사랑하는 사람들이, 외롭거나 힘들거나 아플 때 누가 돌봐줄 수 있을지, 그런 불안한 걱정에서 해방되는 사회를 꿈꿔볼 수도 있겠습니다.
좋은 주택이 좋은 사회를 만든다는 믿음과 각오로 오늘도 열심히 사회주택을 만들고 운영하고 있을 이들, 그 속에서 함께 살아가고 있는 이들, 여기에 관심을 가지고 동참하고자 하는 모두에게 이 책을 전합니다.

프롤로그

1장. 익숙하고도 낯선 주거 이야기
(1) 주거 사다리, 오를 수 있을까?
(2) 격차가 없으면 사다리도 필요 없다
(3) 집은 원래 비싸다, 반값이 되어도 비싸다

2장. 사회주택, 깊고 넓게 알아보기
(1) 사회주택이란?
(2) 한국 사회주택의 유형
(3) 사회주택의 등장 과정
(4) 해외의 사회주택

3장. 우리 곁의 사회주택
(1) 사람답게 살 권리, 주거권의 확장
(2) 새로운 주거가 온다, 생각의 전환과 주거 실험
(3) 혼자 그리고 같이, 모두가 주인이 되는 공동체
(4) 혼자여도 몸이 불편해도 함께 사는 세상, 돌봄과 사회주택
(5) 지역사회, 도시재생과 사회주택

4장. 사회주택과 함께하는 미래
(1) 사회주택과 택지개발의 미래
(2) 사회주택과 기후 위기 대응
(3) 사회주택의 아픈 손가락
(4) 사회주택과 노후 대비, 그리고 금융
(5) 사회주택과 공공주택으로 풍성해지는 주택 생태계

에필로그
미주

현대사회에서 모든 이들이 독립과 동시에 콘크리트를 ‘소유’할 수도, 그럴 필요도 없습니다. 그럼에도 안정된 주거 공간과 그곳에서 미래를 준비하고 돌봄을 주고받을 수 있다는 믿음을 ‘보유’할 수는 있어야 합니다. 사회주택의 역할이 꼭 필요한 이유입니다.

_프롤로그, 내가 가지고 싶은 것은 정말 ‘집’일까?, 11~12쪽

다주택자는 남이 이자를 내주는 돈으로 자기 집을 산다. 1주택자는 자신이 사는 집에 들어가는 돈의 이자를 본인이 낸다. 세입자는 남이 집을 살 돈의 이자를 내준다. 정리하자면, 다주택자〉 1주택자〈세입자 순으로 유리한 구조를 강화한다. 이러니 전세가 미끄 럼틀이 된 것은 아닐까 싶다. 이런 상황에서 LTV 규제를 주택 구매자, 그것도 실수요자에게만 적용하고 세입자에게 전세자금대출을 확대하면, 누가 제일 유리하고 누가 제일 불리할까?

_1장, 전세는 누구에게 더 유리할까?, 23쪽

이런 상황에서 무조건 세금만 세게 매긴다고 세입자의 처지가 나아지는 것도 아니다. 만약 임대인이 파산하면 세입자는 전세금을 날리거나, ‘1가구 1주택주의’ 차원에서 그 집이 실소유자에게 넘어가게 되면 쫓겨나야 한다. 현 거주자에게 집을 넘기면 되지 않냐고 그러지만, 모든 세입자가 당장 살고 있는 집을 소유해야만 하거나(당위), 할 수 있거나(능력), 하길 원하는 것(선호)은 아니다. 세금 만능주의 이전에, 전세로부터 세입자들을 질서 있게 구출하기 위한 세심한 대책이 선행되어야 한다.

_1장, 전세의 종말과 대안을 찾아서, 29~30쪽

투기가 없어도 집값은 원래 비싸다. 땅값을 빼고 건물값만 해도 여전히 비싸다. 저축해서 집을 사려면 시간이 너무 오래 걸린다. 앞으로 전세를 활용하는 것도 힘들어진다. 최근 사기 문제로 전세를 구하고자 하는 임차인의 선호가 줄었다지만, 전세는 이미 그전부터 줄어들고 있었다. 임대인 입장에서도 목돈을 가지고 있어 봤자 투자처가 마땅치 않다면 전세의 매력이 떨어질 수 있다는 것은 앞서 살펴보았다. 사적 금융과 투자의 종잣돈 역할을 하던 전세를 통해 주거 사다리를 오르는 것은 일부에게만 가능한 것이었을 뿐더러, 그 마저도 역사적으로 특정한 상황에서만 가능했다.
그렇다면 우리는 어떻게 해야 할까? 집값은 원래 비싸고, 반값이 되어도 비싼데 말이다.

_1장, 빚을 내서 집을 사도 괜찮을까?, 44~45쪽

우리 주변에는 청년주택, 다세대주택, 공공주택처럼 다양한 명칭의 주택들이 있다. 대개 건물의 물리적 특징이나 소유관계에 따른 것으로, 하나의 주택에도 여러 이름이 붙을 수 있다. 예를 들어 건물 한 채가 도시형생활주택(건축 유형)이면서 동시에 민간 주택(공급 또는 소유 주체)이고, 임대주택(점유 형태)이면서 셰어하우스(사용 방식)이자 청년주택(공급 대상)일 수도 있다.
이름은 재원에 따라서도 달라진다. 국민주택은 주택법상 일정 규모(85㎡)이하이면서 국민주택기금(현 주택도시기금)이 투입된 것을 말한다. 임대료 책정 기준이나 공급 대상에 따라 공공주택 안에서도 영구임대주택, 행복 주택, 매입임대주택 등 수많은 유형이 있다.
그렇다면 사회주택은 어떤 기준으로 만들어진 이름일까?

_2장, 주택에 대한 다양한 이름들, 53~54쪽

나라가 경제적으로 잘살게 될수록 자가소유율이 높아질 것이라 생각하기 쉽다. 외국 사례들을 보면 실제로는 그 반대에 가깝다. 복지국가일수록 사회주택의 비중이 높고, 자가소유율은 우리와 비슷하거나 오히려 낮은 경우가 많다. 그렇다면 복지국가는 ‘내 집을 가진 사람이 많은 나라’라기보다 ‘세입자도 마음 편히 사는 나라’라고 봐야할 것 같다.

_2장, 해외의 사회주택, 104쪽

안정적인 거주 기간 보장과 부담 가능한 주거비는 주거권의 기본 요소다. 서울시 사회주택은 2015년 도입 당시부터 2년 단위 계약에 4번의 계약갱신, 즉 최대 10년의 거주를 보장했다. 〈주택임대차보호법〉 개정으로 일반적인 임대차계약에 1회의 계약갱신권이 보장되기 시작한 것이 2020년이니, 사회주택은 이보다 5년 앞서서 4배의 기간 연장을 보장한 셈이다. 외국처럼 무기 계약까진 아니지만 그럼에도 인생의 다음 단계로 나아갈 계획을 세우기에 짧은 시간은 아닐 것이다. 또한 사회주택의 임대료는 시세의 80% 이하이며, 2년마다 5% 이하로만 인상이 가능하다. 인상률이 예측 가능한 것만으로도 큰 안정감을 준다.

_3장, 사람답게 살 권리, 주거권의 확장, 123쪽

청년 1인가구들이 임차인으로 사는 이유는 단순히 집을 살 돈이 부족해서만은 아니다. 학업이나 직장으로 인해 주거 이동성이 높아서인 경우가 많다. 그러나 최근의 전세보증금 사기 사태 이전에도 일반적인 전월세 주택들에서는 다음 세입자가 구해져야 보증금을 빼줄 수 있다는 임대인의 횡포가 관행처럼 자리 잡아서, 이사를 가야 하는 세입자들의 마음을 졸이게 했다.
임대료 가성비가 뛰어나다는 점은 사회주택의 핵심 가치이다. 무엇보다 새로운 동네에 적응해야 하는 1인 가구들 사이에서 공구를 빌려 쓰는 정도를 넘어 서로 비밀번호를 공유하며 급한 사정이 있을 때 도움을 주고받는, 신뢰가 구축된 공동체의 가치는 금전적으로 환산할 수 없을 것이다.

_3장, 주거 선택권과 가성비, 홍시주택, 127쪽

주택 내에서는 주로 난방과 온수의 비중이 큰데, 최근 냉방 분야에서의 에너지소비가 급격히 늘어나는 추세다. 겨울철 난방과 여름철 냉방 수요는 주택의 형태와 건물의 배치와도 관련 있기에 여러 각도에서 살펴보아야 한다.
원래는 난방을 할 때 에너지를 많이 소비하지만, 최근엔 여름철 ‘피크 타임(첨두시간)’의 냉방 문제가 심각하게 대두되고 있다. 경제발전과 함께 에어컨 보급이 늘어나고 여름철 폭염이 잦아지며 냉방 수요가 가파르게 증가하고 있는데, 피크타임에 공급망에 과부하가 걸려 대규모 정전 사태가 나지 않도록 대책을 세워야 하는 지경이다.
주택의 에너지 효율을 높이는 것은 더 이상 한가한 이야기이거나 광열비(전등을 켜고 난방을 하는 데 드는 비용)를 조금 아끼는 차원이 아닌, 우리의 생존이 걸린 매우 시급하고 중요한 문제다.

_4장, 주택에서의 탄소 배출, 246쪽

젊어서 성실하게 번 돈으로 집을 하나 사두고, 그로부터 생기는 임대료 수익으로 노후를 대비하려는 계획은 많은 이들에게 인기 있는 은퇴 전략이다. 이는 나쁘게만 볼 일은 아니다. 앞선 세대가 열심히 저축해 번 돈으로 건설비를 내주면 건설업체도 먹고 살 수 있고 후속 세대는 기존에 지어진 건물에 들어가 살 수 있다.
하지만 앞으로는 다른 방식이 필요하다. 지금의 모델이 비도덕적이어서가 아니다. 앞으로는 동일한 방식의 노후 대비가 불가능해지기 때문이다. 고령사회의 구조상 그렇게 되어간다. 미래에도이 전략이 통하길 기대하는 건 개인의 노력과 별개로 더욱 어려워질 것이다.

_4장, 사회주택과 노후 대비, 그리고 금융, 270쪽

우리가 내 집 마련을 원하는 이유는 벽돌과 콘크리트 자체를 소유하고 싶어서가 아니었습니다. 안정적으로 양호한 주거 환경에 거주하면서 노후에 대비할 수 있다는, 자가 소유를 통해 얻는 더 큰 근원적인 가치 때문이었습니다.
그렇다면, 사회주택을 통해서 더 많은 사람이 보다 나은 주거 환경에서 살 수 있게 된다면 어떨까요?
노후 대비에 대한 걱정이나 자녀 독립 시에 전세금이라도 마련해주어야 한다는 부담에서 벗어나고, 아이를 키울 엄두도 낼 수 있으며, 에너지를 생산해서 생활비를 줄이고 기후 위기에도 대응하는 주택에서 살 수 있게 된다면 어떨까요?
그렇게 되면 패닉 바잉이나 영끌도 추억의 용어가 될 수 있겠죠. 언젠가는 1인가구가 될 나 자신이나 사랑하는 사람들이, 외롭거나 힘들거나 아플 때 누가 돌봐줄 수 있을지, 그런 불안한 걱정에서 해방되는 사회를 꿈꿔볼 수도 있겠습니다.

_에필로그, 사회가 만드는 주택, 주택이 만드는 사회, 293~294쪽